江苏省物业管理条例，解读与实践

一、引言

随着城市化进程的加速，物业管理在居民生活中扮演着越来越重要的角色，一个良好的物业管理体系不仅关系到居民居住环境的舒适度和安全性，还影响着社区的和谐稳定以及城市的整体形象，江苏省作为我国经济发达省份之一，在物业管理方面也面临着诸多机遇和挑战。《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》）应运而生，它为江苏省的物业管理提供了明确的法律依据和规范框架，本文将对这一条例进行深入解读，并探讨其在实际中的应用情况。

二、《条例》出台的背景

1、业主权利意识觉醒

近年来，江苏省居民生活水平不断提高，人们对居住品质有了更高的要求，业主的权利意识逐渐增强，他们不再满足于被动接受物业服务，而是更加关注自身在物业管理中的合法权益，如房屋维修、公共区域管理、物业费使用等方面的知情权、参与权和监督权等，在以往缺乏完善的法律法规约束的情况下，业主与物业企业之间经常出现矛盾纠纷。

2、物业管理市场发展需求

江苏省的房地产市场蓬勃发展，各类住宅小区不断涌现，不同规模、档次的物业企业涌入市场，市场竞争日益激烈，但部分物业企业在服务质量和管理水平上参差不齐，存在一些不良行为，如降低服务质量以降低成本、违规收取费用等，为了规范物业管理市场秩序，促进物业行业的健康发展，迫切需要一部专门针对物业管理的地方性法规来加以引导和监管。

三、《条例》的主要内容解读

1、业主大会和业主委员会

设立与运行：《条例》明确规定了业主大会的成立条件、筹备组的组成和工作职责等内容，业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，通过业主大会可以共同决定有关共有和共同管理权利的重大事项，如选聘或解聘物业服务企业、筹集和使用专项维修资金等，业主委员会则由业主大会选举产生，负责执行业主大会的决定事项，监督物业服务合同的履行等，这有助于改变过去业主个体分散、难以形成有效合力的局面，使业主能够更好地行使自己的权利。

保障业主权益：为了确保业主能够充分参与到业主大会中，《条例》规定了一系列措施，例如简化业主大会表决程序，提高决策效率；对业主委员会成员的任职资格进行了规定，防止利益输送等不当行为的发生，明确了业主对业主委员会工作的监督权，如查阅财务账目等。

2、物业服务企业

准入门槛与资质管理：《条例》对物业服务企业的资质要求做出了详细规定，只有符合一定条件的企业才能从事物业管理活动，这有助于从源头上提高物业服务企业的整体素质，淘汰那些不具备相应能力的企业，建立了信用评价制度，根据物业服务企业的经营业绩、服务质量等情况进行综合评估，将评价结果向社会公布，促使企业重视自身信誉建设，提升服务水平。

服务标准与收费：明确了物业服务企业应当按照合同约定提供服务，并且规定了不同类型物业的服务标准，对于物业收费，《条例》遵循合理、公开、质价相符的原则，要求物业服务企业在显著位置公示收费标准、收费项目等信息，严禁乱收费现象，还鼓励采用多种方式支付物业费，方便业主缴费。

3、物业的使用与维护

房屋及其附属设施设备的养护：《条例》强调了物业共用部位、共用设施设备的日常养护和定期维修责任主体，一般情况下，由物业服务企业负责，但业主也有义务配合相关工作，对于重大维修项目，如电梯更新、外墙粉刷等，则需要按照规定的程序启动专项维修资金使用流程，确保这些设施设备始终处于良好状态，保障居民生活安全。

禁止行为：为了保护物业的整体环境和秩序，《条例》列举了一些禁止性的行为，如擅自改变房屋用途、破坏房屋承重结构、占用公共绿地等，违反规定的业主将受到相应的处罚，这也体现了对其他业主合法权益的尊重和保护。

四、《条例》实施后的成效

1、业主满意度提升

自《条例》实施以来，江苏省各地积极宣传贯彻相关规定，许多小区成立了业主大会和业主委员会，业主们有了更多的机会参与到小区事务的管理中，在物业服务方面，由于有明确的标准和监管机制，物业企业提高了服务质量，减少了不必要的纠纷，根据调查显示，业主对物业服务的满意度有了明显提高，居住环境也得到了改善。

2、物业行业规范化发展

《条例》促使物业企业加强内部管理，建立健全各项规章制度，企业更加注重员工培训，提高从业人员的专业技能和服务意识；严格按照法律法规开展经营活动，遵守服务合同约定，整个物业行业的竞争逐渐从价格竞争转向质量竞争，涌现出一批优质的品牌企业，带动了整个行业朝着健康、有序的方向发展。

3、社区和谐稳定

《条例》在处理业主与物业企业之间的关系时，注重平衡双方的利益，当发生矛盾纠纷时，可以通过协商、调解等方式解决，避免了矛盾激化，在社区治理方面，《条例》也为政府相关部门提供了有效的抓手，促进了社区多元主体共同参与治理的良好局面，增强了社区的凝聚力和向心力。

五、存在的问题及改进建议

1、存在的问题

部分地区执行力度不够：虽然《条例》已经颁布实施，但在一些偏远地区或者老旧小区，由于缺乏有效的监督机制，导致《条例》未能得到全面贯彻落实，业主大会成立困难、物业服务企业违规操作等问题仍然存在。

业主参与度有待提高：尽管《条例》赋予了业主很多权利，但由于业主自身素质差异较大、缺乏组织协调等原因，在实际操作中，真正积极参与到物业管理中的业主比例并不高。

2、改进建议

加强监督检查：政府相关部门要加大对《条例》执行情况的检查力度，建立定期巡查制度，及时发现并纠正违规行为，对于拒不改正的企业和个人，依法依规进行处罚，形成强有力的震慑作用，利用信息化手段，如建立物业管理信息系统，实现对物业项目的动态监管。

加大宣传普及力度：通过多种形式，如社区宣传栏、媒体专题报道、举办讲座等，向广大业主宣传《条例》的相关知识，提高业主对自身权利和义务的认识，激发业主参与物业管理的热情，还可以组织业主参加培训课程，学习物业管理的基本知识和技巧，增强业主自我管理的能力。

《江苏省物业管理条例》是一部具有重要意义的地方性法规，在推动江苏省物业管理事业的发展方面发挥了不可替代的作用，尽管在实施过程中还存在一些问题，但只要各方共同努力，不断完善相关配套措施，就一定能够让《条例》更好地服务于广大人民群众，构建更加和谐美好的居住环境。