小产权房，争议中的住房选择

在房地产市场的多元格局中，小产权房一直是一个备受争议的存在，它既有着独特的优势吸引着一部分购房者，又面临着诸多复杂的问题和风险。

一、小产权房的概念

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”，这种房子的出现与我国特殊的土地制度有关，根据我国的土地管理法规定，城市市区的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，而小产权房所占土地为农村集体所有，这使得它从一开始就区别于在国有土地上开发的商品房。

二、小产权房的优势

（一）价格优势明显

对于很多收入相对较低或者刚参加工作的年轻人来说，小产权房的价格是极具吸引力的，在一些大城市周边或者城乡结合部，同样的面积，小产权房的价格可能只有商品房的三分之一甚至更低，以北京为例，在一些近郊的村庄里，小产权房的单价可能仅为每平方米几千元，而周边的商品房价格则可能达到数万元每平方米，这一价格差距使得许多买不起高价商品房的人有了安家的可能性，尤其是那些想要在城市周边定居并寻求低成本居住解决方案的人群。

（二）户型灵活多样

由于小产权房的建设往往不受严格的商品房开发规划限制（当然这也带来了一些问题），所以在户型设计上更加灵活，一些小产权房项目能够提供超大面积或者特殊布局的户型，满足不同家庭的需求，有的小产权房可以设计成带有大院子或者多层复式结构的住宅，这对于追求个性化居住空间的人来说具有很大的诱惑力，在一些农村地区，开发商可以根据当地的风俗习惯和居民需求来打造独特的户型风格，如传统的四合院式样等。

（三）入住门槛低

购买小产权房不需要像购买商品房那样经历繁琐的手续和严格的资格审查，购房者不需要具备购房资格证明（如社保缴纳年限等），也不需要支付高额的契税等税费，这使得一些没有本地户籍或者无法满足当地限购政策要求的人有机会购买到住房，小产权房的交付速度相对较快，从签订合同到交房的时间间隔较短，对于急需住房的人来说能够迅速实现入住愿望。

三、小产权房面临的问题

（一）产权风险巨大

这是小产权房最核心的问题，由于其产权证并非国家房管部门颁发，法律效力存疑，一旦遇到土地征收、拆迁等情况，小产权房业主很难得到合理的补偿，因为按照现行法律法规，农村集体土地不能直接用于商业性房地产开发，小产权房的建设和销售本身就不符合相关规定，如果国家政策调整或者地方政府对土地进行重新规划，小产权房可能会被拆除，业主只能自认倒霉，小产权房不能像商品房一样自由买卖、抵押贷款等，在二手房市场上的流通性极差，即使想转手也难以找到合适的买家，并且价格也会受到很大影响。

（二）基础设施不完善

很多小产权房位于农村或城乡结合部，这些地区的基础设施建设相对滞后，交通方面，可能距离城市的公共交通站点较远，出行不便；水电供应可能存在不稳定的情况，供电设施老化、供水管道狭窄等问题时有发生；排污系统也不够健全，容易造成环境污染，周边的教育、医疗资源也比较匮乏，孩子上学可能需要长途跋涉去附近的学校，就医也得不到及时有效的保障，这些问题严重影响了居民的生活质量，与现代城市居民对居住环境的要求相去甚远。

（三）工程质量参差不齐

由于缺乏严格的监管体系，小产权房的工程质量难以保证，一些开发商为了降低成本，可能会使用劣质建筑材料，在施工过程中偷工减料，这就导致小产权房存在墙体开裂、屋顶漏水、电路故障等安全隐患，由于不是正规的房地产开发项目，后续的维修保养也缺乏专业的物业管理团队负责，一旦出现问题，住户只能自己想办法解决，增加了居住的风险。

四、对小产权房现象的思考

小产权房的存在反映出我国房地产市场发展过程中的不平衡和矛盾，它是在城市化进程加速、房价高涨的情况下，部分人对低价住房需求的一种自发应对方式；它的产生和发展挑战了现有的土地管理制度和房地产市场秩序。

从长远来看，要解决小产权房带来的各种问题，需要从多个方面入手，一是完善土地管理制度，探索农村集体土地入市的合法途径，在确保农民权益的前提下，使农村土地能够合理有序地参与到城市建设和发展中来，二是加强市场监管，对于已经存在的小产权房进行分类处理，对符合条件的可以通过补缴相关费用等方式使其合法化，对于不符合条件的要逐步清理整顿，三是加大对农村基础设施建设的投入，改善小产权房所在区域的生活环境，提高居民的生活质量。

小产权房作为一种特殊的住房形式，虽然目前存在诸多问题，但也是我国房地产市场多元化发展的产物，我们需要正视它所带来的挑战，在不断改革和完善相关政策的过程中，寻求一种既能满足居民住房需求又能维护市场秩序和社会稳定的解决方案。